Qu’est-ce que le statut LMP ?
L’activité de Loueur en Meublé Professionnel bénéficie d’une fiscalité avantageuse et d’un cadre législatif clairement défini. Nous vous guidons pour tirer parti de ses avantages fiscaux et pour en appréhender toutes les subtilités.
Définition du statut LMP
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), se définit comme une activité commerciale. Elle est exercée à titre professionnel et bénéficie d’un régime fiscal (très) intéressant.
Le statut LMP désigne des personnes physiques ou des personnes morales, particuliers aussi bien que sociétés. Les biens loués sont à usage d’habitation. Ils représentent la résidence principale du locataire.
Quelles sont les différences entre le statut LMNP et le statut LMP ?
Les différences essentielles entre le statut LMNP et LMP se situent au niveau fiscal.
Montant des revenus locatifs et ratio recettes annuelles/revenu total du foyer fiscal
Lorsque les recettes locatives (taxes et charges comprises) sur l’année civile, et pour l’ensemble des membres du foyer fiscal, sont supérieures à 23 000 €, les impôts assignent au propriétaire le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
À l’inverse, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est attribué au propriétaire, lorsque ces objectifs ne sont pas atteints.
Exonération sur la plus-value immobilière
Le statut LMNP
- depuis 22 ans au moins : exonération totale de l’impôt sur le revenu ;
- depuis 30 ans au moins : exonération totale des charges sociales.
Si la vente intervient avant ces délais, les abattements se font à des taux partiels.
Le statut LMP
- si son activité en tant que Loueur en Meublé Professionnel dépasse cinq ans, et ;
- si le logement loué en meublé a fait l’objet de recettes locatives inférieures à 90 000 €/an sur les deux dernières années.
L’exonération est partielle si les revenus locatifs en tant que LMP sont inférieurs à 126 000 €.
Quels sont les avantages du statut LMP ?
Les avantages du statut LMP se distinguent plus particulièrement au niveau de l’administration fiscale.
Le choix du régime fiscal
Le LMP doit faire un choix entre le régime micro BIC et le régime réel. Les avantages diffèrent, mais les deux régimes présentent des intérêts non négligeables.
Le régime micro BIC
Le LMP bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives déclarées. Ce régime est intéressant si les charges locatives de la LMP restent inférieures à la moitié du montant total des loyers encaissés. Dans ce cas, le montant des amortissements et des charges liées à la location du meublé ne sont pas déductibles.
Le régime réel
La totalité des charges en relation directe avec l’activité de LMP est déduite des revenus du foyer fiscal avant le calcul de l’impôt, soit :
- amortissement du bien immobilier et des meubles associés : peut réduire les bénéfices du LMP jusqu’à ce qu’ils soient nuls, mais ne génère pas de déficit ;
- montant des intérêts des crédits immobiliers dédiés à l’acquisition du bien loué ;
- frais divers : notaires, gestion, assurance, entretien ;
- impôts fonciers.
Si, au moment de la déclaration annuelle de revenus, le LMP constate que le montant des charges déductibles est supérieur à celui des loyers encaissés, il doit déclarer un déficit. Dans cette situation, et pendant six ans, il peut le déduire de ses autres revenus, locatifs ou non (revenus salariés), ce qui génère une réduction d’impôts, voire une exonération totale.
Exonérations
Ces avantages sont identiques pour le régime micro BIC et le régime réel.
Exonération de la TVA
Dans l’alinéa 4 de l’article 261 D-4, le Code Général des Impôts (CGI) exonère de la TVA, « les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation ». C’est un avantage remis en cause lorsque :
- les recettes locatives annuelles sont supérieures à 82 800 € HT
- le LMP fournit régulièrement trois services personnalisés parmi : le petit-déjeuner, l’entretien du linge de maison, le nettoyage des locaux et la réception de la clientèle.
Exonération de limpôt sur la fortune immobilière (IFI)
Le statut LMP exonère le propriétaire bailleur de l’IFI.
Comment passer de la LMNP à la LMP ?
La frontière entre les statuts LMNP et LMP est déterminée par le montant des recettes locatives.
Lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € et que l’activité professionnelle de location d’un ou plusieurs bien(s) meublé(s) est la source principale des revenus du foyer, la LMNP se transforme en LMP.
Est-il possible de passer de la LMP à la LMNP ?
Oui, c’est possible. Le changement de statut LMP vers celui de LMNP est, encore une fois, lié au montant des revenus locatifs annuels de la Location en Meublé Professionnelle.
Le phénomène est l’opposé du précédent, et, dans la mesure où le montant des loyers des LMP passe sous la barre des 23 000 €, et que l’activité professionnelle de location d’un bien meublé n’est plus la source principale des revenus du foyer, le bailleur, propriétaire du logement loué en meublé, récupère le statut LMNP.
Quelles sont les conditions pour investir en LMP ?
C’est avec la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), en mars 2014, que les locations meublées intègrent le périmètre de la loi du 6 juillet 1989, réglementant les rapports entre les propriétaires et les locataires.
La description du logement meublé en vue d’être loué y est explicite. Afin d’investir en LMP, Celui-ci doit être « décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Les conditions à respecter pour le logement
La loi ALUR impose des critères précis dans le respect du locataire, mais les conditions pour investir en LMP restent atteignables, et ne compromettent aucune démarche en ce sens.
L'investissement immobilier
Contrairement à la loi Pinel, qui impose que le bien proposé à la location soit un appartement neuf, la loi ALUR n’édicte aucune restriction quant à l’acquisition d’un bien neuf ou ancien.
Dans la mesure où le logement répond aux critères de décence et d’équipement, énoncés précédemment, le statut LMP vous permet d’investir dans un appartement neuf, aussi bien que dans une maison ancienne.
L'investissement mobilier
En complément de la loi ALUR, le décret n° 2015-981 du 31.07.2015, fournit une liste précise du mobilier obligatoire :
- Table et chaises
- Placard, armoires ou étagères de rangement
- Luminaires et ampoules
- Lit
- Linge de lit (couette, couverture, draps, etc.)
- Dispositif occultant pour les fenêtres dans les chambres
- Cuisine équipée de plaques de cuisson, d’au moins un four à micro-onde, d’un congélateur ou au moins un compartiment à congélation dans un réfrigérateur
- Ustensiles de cuisine et vaisselle adaptée au nombre d’occupants
- Matériel d’entretien adapté aux surface à nettoyer dans le logement
Les démarches administratives à suivre
Nous avons vu que le choix du régime fiscal est capital. En parallèle, le statut LMP demande quelques formalités, qui s’exécutent simplement.
Déclarer son activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE)
Le délai dont dispose le LMP pour déclarer la création de son activité professionnelle, est fixé à 15 jours, après la date de mise en location du bien meublé.
Pour cela, il accède au Guichet de Formalités des Entreprises (GFE), sur le site formalites.entreprises.gouv.fr. Depuis le 1er janvier 2023, et la suppression des différents réseaux CFE, cette (unique) plateforme permet au LMP, ainsi qu’à tout type de professionnels, de réaliser l’ensemble des démarches, essentielles au bon fonctionnement de leur activité.
Les services administratifs concernés (impôts, sécurité sociale, URSSAF) sont informés de la mise en place du statut LMP, et le propriétaire bailleur obtient un numéro SIRET, pour chacun de ses logements loués en meublés.
Les démarches auprès du locataire
La signature du contrat de location intervient conjointement entre le propriétaire et le locataire. Ce bail de location peut prendre différentes formes :
- un bail classique, d’une durée d’un an ;
- un bail mobilité, d’une durée variant entre un à dix mois ;
- un bail étudiant, d’une durée de neuf mois.
La sélection du locataire revient au LMP, qui s’attache au respect du taux d’endettement du candidat.
Un état des lieux est établi à l’amiable, et signé des deux parties. Joint au bail de location, il établit l’inventaire précis du contenu mobilier du logement, loué meublé et à usage de résidence principale.